Quelles sont les charges dĂ©ductibles d’une SCI ?

Les questions de financement des projets d’investissement du chef d’entreprise sont parmi les questions les plus courantes. Et lors de la crĂ©ation d’un SCI, le choix de la fiscalitĂ© est souvent l’une des questions Ă  poser. Dois-je choisir un IR ou ISS SCI ? Chaque problème est diffĂ©rent, chaque cas est diffĂ©rent. Par consĂ©quent, vous devez connaĂ®tre les diffĂ©rents facteurs qui permettent de dĂ©cider quel impĂ´t choisir pour votre IBS : statut patrimonial, famille, âge,… Et de nombreux autres paramètres affectent le choix entre l’IS ou l’IR pour un ICS.

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Ce guide sur la fiscalitĂ© de l’IBS donne un aperçu des investissements immobiliers professionnels ou personnels effectuĂ©s par la sociĂ©tĂ© civile immobilière ou SCI. Nous exposons les principes de l’ICS, qui sont assujettis Ă  l’impĂ´t sur le revenu, rĂ©duit Ă  IR, puis l’ICS est assujetti Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s ou SI. Dans ce guide, nous fournissons Ă©galement un Partagez un tableau comparatif afin de mieux comparer ces deux cas fiscaux et de faciliter le choix entre RI ou SI.

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Pour compléter ce guide, nous proposons un exemple numérique basé sur un cas spécifique pour définir la fiscalité à choisir pour cet exemple SCI : Impôt sur le revenu, IR ou Impôt sur les sociétés IS.

SCI IR : SCI sur l’impĂ´t sur le revenu

Pour choisir entre une IR ou une SCI ACTUELLE, il est important de comprendre les spĂ©cificitĂ©s des deux options de contrĂ´le possibles. Dans cette première partie, nous parlerons du cas de l’IBS dans la RI, c’est-Ă -dire de l’impĂ´t sur le revenu.

La sociĂ©tĂ© civile immobilière est un contrat d’entreprise entre plusieurs personnes. Il facilite l’organisation des investissements que dans Invision. En principe, l’ICS est appelĂ© impĂ´t sur le revenu. Techniquement, le système fiscal d’un IBS dĂ©pend du type de partenaire. Nous parler de transparence fiscale.

Imposition de l’IBS Ă  l’APM

Par dĂ©faut, la sociĂ©tĂ© civile immobilière est translucide. Le revenu du SCI est imposĂ© au niveau du partenaire. Ce sont les associĂ©s qui paient l’impĂ´t, pas la sociĂ©té ! Les salariĂ©s, une personne physique, sont imposĂ©s conformĂ©ment aux règles de l’impĂ´t foncier sur le montant des actions qu’ils dĂ©tiennent dans l’immobilier IBS. Inversement, si les partenaires sont des entitĂ©s juridiques (c’est-Ă -dire des sociĂ©tĂ©s commerciales soumises Ă  l’ISIS), le rĂ©sultat du SCI revient sur les comptes de ces sociĂ©tĂ©s. Il est imposĂ© au taux d’imposition des sociĂ©tĂ©s.

Imposition des revenus de la propriĂ©tĂ© dans une sociĂ©tĂ© de nĂ©goce Ă  l’ISIS

Dans ce cas, le principe de transparence fiscale est liĂ© Ă  l’introduction du rĂ©sultat du SCI dans le rĂ©sultat de l’entreprise. Cette sociĂ©tĂ© augmente son rĂ©sultat comptable par son Part du revenu de SCI. Les revenus provenant de l’IBS seront alors assujettis au taux d’imposition des sociĂ©tĂ©s. Les règles sur le revenu foncier ne sont plus applicables

Dans la pratique, cette affaire se rĂ©unit pour le SCI, propriĂ©taire d’un bâtiment commercial professionnel (industriel, commercial). Le gĂ©rant sĂ©pare son activitĂ© professionnelle et ses actifs privĂ©s, mais intègre la partie financière Ă  sa sociĂ©tĂ© d’exploitation. Pourquoi ? Les loyers commerciaux sont plus Ă©levĂ©s que les bâtiments rĂ©sidentiels. La fiscalitĂ© Ă  titre personnel sera alors plus Ă©levĂ©e.

La plupart du temps, un SCI ayant un domaine professionnel est codĂ©tenu par la sociĂ©tĂ© d’exploitation, le gestionnaire et parfois certains membres de la famille. Techniquement, cela implique la mise en Ĺ“uvre de deux types de comptabilitĂ© dans l’ICS : l’un en vertu des règles fiscales pour les entreprises, l’autre selon les règles du revenu de base.

Cependant, un SCI peut gĂ©nĂ©rer des dĂ©ficits. Dans dans ce cas, la part du dĂ©ficit Ă  l’entitĂ© juridique soumise Ă  l’Etat islamique rĂ©duit le rĂ©sultat fiscal.

DorĂ©navant, le cadre du revenu foncier citĂ© ci-dessous s’appliquera. Nous allons dĂ©crire en dĂ©tail l’impĂ´t des sociĂ©tĂ©s dans la deuxième partie.

Gestion des terres au niveau de l’individu ou de la personne physique

Quel que soit le type de locaux situĂ©s dans l’ICS, le revenu est imposĂ© sur l’IR si les associĂ©s sont des personnes physiques.

Le revenu de biens assujetti au PRRI est imposĂ© au taux d’imposition de l’associĂ© SCI plus le taux du CRDS (NB : DĂ©claration de revenus 2044).

Le revenu foncier se compose de loyers des locaux. Certaines dĂ©penses sont dĂ©duites des loyers. La diffĂ©rence permet de maintenir le revenu foncier. La comptabilitĂ© n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandĂ©e.

La franchise Les frais de location sont Ă©gaux aux frais d’assurance, aux frais d’entretien et de rĂ©paration, Ă  l’impĂ´t foncier, aux frais administratifs (frais) et, le cas Ă©chĂ©ant, aux avantages des obligations.

Notez que si un associĂ© d’une personne physique utilise un prĂŞt pour acquĂ©rir les actions d’un IBS, les intĂ©rĂŞts sur les prĂŞts payĂ©s par le partenaire rĂ©duiront sa part du revenu immobilier.

Le PPRI interdit la rĂ©duction du revenu foncier des fondations lors de l’amortissement du bâtiment, contrairement Ă  la rĂ©glementation relative Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s. Le revenu foncier est donc nĂ©cessairement supĂ©rieur au rĂ©sultat de l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s.

Cependant, le revenu foncier présente un avantage significatif lorsque le travail est effectué. Vous générez un déficit foncier. Le déficit est dû au revenu total du contribuable de 10 700 euros par an. Le reste du déficit foncier sera sur les gains fonciers futurs pour 10 ans transférés.

Caractéristiques du revenu foncier

La gestion quotidienne d’un SCI semble facile. Cela peut ĂŞtre compliquĂ© dans les Ă©tapes les plus importantes de la vie sociale. Les gestionnaires d’actifs, notaires, avocats et comptables sont alors invitĂ©s Ă  analyser et Ă  conseiller le contexte des opĂ©rations.

Acquisition d’un immeuble dans un IR-SCI

L’ acquisition du bâtiment est effectuĂ©e par un ou deux notaires. Chaque partie peut ĂŞtre assistĂ©e par son propre notaire. Les notaires Ă©changent les uns avec les autres pour gĂ©rer la transaction et s’entendre sur le dĂ©veloppement de l’accord d’achat pour dĂ©fendre les intĂ©rĂŞts de leur client.

Les formalitĂ©s du notaire comprennent Ă©galement le paiement des frais d’inscription au ministère des Finances. Les droits de transfert s’Ă©lèvent Ă  environ 5,5% — 6% hors honoraires de notaire.

Les droits de transfert d’impĂ´ts payĂ©s par SCI au moment de l’acquisition sont les suivants : non dĂ©ductible. Ils augmentent la base imposable du revenu de base.

Pendant l’opĂ©ration, les fonds seront transfĂ©rĂ©s au bĂ©nĂ©ficiaire pour l’accomplissement des formalitĂ©s administratives et le dĂ©lai de respect des conditions suspensives (octroi du prĂŞt Ă  la Banque…).

Le prĂŞt gĂ©nère des intĂ©rĂŞts sur la dette. Ils rĂ©duisent les revenus perçus et donc l’impĂ´t sur le revenu Ă  payer.

Lors de l’achat du bâtiment (maison, appartement…), le prix payĂ© correspond au complexe immobilier. Il comprend le bâtiment, la propriĂ©tĂ© physique et le terrain, les biens incorporels. Le tout, c’est des immobilisations. Aucune amortissement n’est calculĂ© contrairement Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s.

Le dĂ©veloppement du pays n’a aucun impact sur la gestion quotidienne de l’ICS. C’est important. Il est nĂ©cessaire de l’Ă©valuer et de le concevoir au moment de l’achat pour anticiper les situations possibles : Succession, don, vente.

Effectuer des travaux dans un SCI

En principe, l’acquisition et la prĂ©servation des dĂ©penses immobilières doivent ĂŞtre engagĂ©es pour ĂŞtre dĂ©ductibles. Par consĂ©quent, les frais d’abandon et de manutention ne sont pas dĂ©ductibles.

Les frais d’entretien et de rĂ©paration sont donc dĂ©ductibles. Pour ĂŞtre effectives, les dĂ©penses doivent avoir Ă©tĂ© rĂ©glĂ©es au cours de l’annĂ©e d’imposition.

Tous les coĂ»ts d’entretien qui sont inextricablement liĂ©s aux coĂ»ts d’amĂ©lioration, de construction ou d’agrandissement ne sont pas dĂ©ductibles. Ce type de dĂ©penses augmente la valeur du bâtiment. Ils sont validĂ©s dans les immobilisations.

Il y a des exceptions :

  • DĂ©penses causĂ©es par des catastrophes naturelles ou Ă  la suite de l’ancien bâtiment
  • Les frais sont Ă  la charge du locataire, mais non remboursĂ©s par le locateur Ă 
  • dĂ©penses pour faciliter la location, en particulier pour un bâtiment abandonnĂ©. Il est nĂ©cessaire d’utiliser pour prouver la recherche d’un locataire (publicitĂ© dans l’agence immobilière).

Certaines dĂ©penses d’amĂ©lioration peuvent Ă©galement entraĂ®ner un dĂ©ficit foncier :

  • DĂ©penses pour l’amĂ©lioration des bâtiments rĂ©sidentiels, en particulier dans le but de moderniser les habitats
  • AmĂ©lioration des dĂ©penses en vue de faciliter l’accès des personnes handicapĂ©es aux locaux commerciaux et professionnels.

Le travail acceptĂ© Ă  titre de dĂ©duction rĂ©duit le revenu du terrain. Si ces travaux sont importants, ils peuvent crĂ©er un dĂ©ficit foncier. C’est le cas lors de l’achat d’un bâtiment Ă  rĂ©nover.

Le transfert d’un immobile dans un ICS Ă  l’APM

Le principal avantage d’un SCI dans l’IRPP est le bĂ©nĂ©fice de l’impĂ´t sur le revenu et des cotisations de sĂ©curitĂ© sociale (CSG — CRDS), qui s’appliquent en fonction de la durĂ©e de l’opĂ©ration.

Après 22 ans d’emprisonnement, le recul des IR dans son ensemble, tandis que les cotisations de sĂ©curitĂ© sociale sont de 28% est. Il faut 30 ans d’emprisonnement jusqu’Ă  ce que la vente soit complètement exemptĂ©e de la CSG et de la CRDS. Un pourcentage de l’indemnitĂ© est applicable pour chaque annĂ©e de dĂ©tention ultĂ©rieure. L’Ă©laboration de cette exception est rĂ©sumĂ©e dans le tableau suivant :

Le tableau suivant résume le taux de réduction de la vente de biens immobiliers selon les règles sur les revenus fonciers.

Durée de la détention Impôt Prélèvements sociaux Moins de 6 ans 0% 0% De la 6e à la 21e année 6% 1,65% La 22e année est terminée 6% 1,65% Au-delà de la 22e année Exonération complète 9% Au-delà de la 30e année Exonération complète Exonération complète

Imaginez le cas d’une vente d’ appartement, qui se tient pendant 25 ans. Le prix de vente spĂ©cifiĂ© dans la loi est de 195 000 euros. Ă€ cette Ă©poque, le vendeur a achetĂ© la propriĂ©tĂ© pour 160 000 euros. Elle gĂ©nère un excĂ©dent immobilier imposable de 35 000 euros.

Il est dans la succession depuis plus de 22 ans. Il est donc exonĂ©rĂ© de l’impĂ´t sur le revenu, mais pas de cotisations de sĂ©curitĂ© sociale. Une dĂ©duction de 55 % des prestations pour le calcul des cotisations de sĂ©curitĂ© sociale. La base de calcul est de 15 750 euros ou 2.709 euros de cotisations sociales (Ă  titre de rappel, taux de 17,20%). Le vendeur rĂ©alise un gain en capital net de 32 291€.

Comment un gain en capital est-il calculĂ© Ă  la suite de la vente d’un immeuble selon les règles du revenu foncier ?

  • Le cas Ă©chĂ©ant, le prix de vente est majorĂ© des honoraires et indemnitĂ©s prĂ©vus par la loi perçus par le vendeur. (Exemple : Remboursement des coĂ»ts supportĂ©s par les acheteurs…)
  • Le prix de vente est dĂ©duction faite, le cas Ă©chĂ©ant, du coĂ»t de transmission (diagnostic de l’amiante, etc.) sur prĂ©sentation des pièces justificatives.
  • Le

  • cas Ă©chĂ©ant, le prix d’achat est rĂ©duit de certains frais, pour autant que les pièces justificatives soient prĂ©sentĂ©es :
    • DĂ©penses et indemnitĂ©s versĂ©es Ă  l’acquisition
    • Frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais d’inscription ou TVA payĂ©e au moment de l’achat…). S’il n’est pas possible de justifier ces articles, un taux forfaitaire de 7,5 % peut ĂŞtre dĂ©duit du prix d’achat.
    • DĂ©penses de construction, d’agrandissement, d’amĂ©lioration. Si le bien est dĂ©tenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % peut ĂŞtre dĂ©duit du prix d’achat.
    • Le coĂ»t des routes, des filets, etc…

Société Civile ou Indivision

Quel que soit le SCI, il est reprĂ©sentĂ© par un gestionnaire. Elle est dĂ©terminĂ©e par les statuts de la sociĂ©tĂ© ou par les statuts de la sociĂ©tĂ© les partenaires nommĂ©s. Les Ă©lĂ©ments dĂ©finissent les pouvoirs du gestionnaire. Par exemple, une transaction d’achat peut ĂŞtre dĂ©cidĂ©e par le gestionnaire lui-mĂŞme. Inversement, les Statuts peuvent prĂ©voir qu’une telle dĂ©cision peut nĂ©cessiter le consentement prĂ©alable des partenaires. Chaque associĂ© dispose de droits de vote proportionnels aux actions dĂ©tenues.

Pour les décisions importantes, la majorité prend la priorité. Ce mode de fonctionnement est plus facile que de prendre une décision indivise. Le SCI permet la gestion simultanée de plusieurs propriétés : maison, appartement, locaux commerciaux. Indivision comporte plus de risques.

Regardons le pire : un membre de l’Indivision meurt. Cette propriĂ©tĂ© indivise devient la propriĂ©tĂ© de ses hĂ©ritiers. La gestion d’un immeuble indivis exige le consentement unanime de tous les membres de l’indivision. D’un autre cĂ´tĂ©, personne ne doit rester indivis.

SCI Ă  l’ISIS : Cas de la fiscalitĂ© des sociĂ©tĂ©s

Nous viennent de constater qu’un IBS Ă  l’APN dĂ©pend essentiellement de la nature de ses employĂ©s. Le SCI de l’ISIS applique des règles diffĂ©rentes. Elle paie l’impĂ´t, pas les associĂ©s ! L’ICS est assujetti Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s si une option est exercĂ©e avec l’administration. Attention : L’option est irrĂ©vocable. Alors pourquoi choisir l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s ?

Pour choisir entre une RI ou une SI SCI, nous devons maintenant examiner les spécificités de la fiscalité des sociétés.

Imposition de l’ICS sur les SI

Une sociĂ©tĂ© civile en matière d’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s Ă©tablit des règles similaires Ă  celles d’une entreprise commerciale (SARL, SAS, etc.). Nous vous prĂ©sentons les critères les plus importants qui correspondent Ă  ceux d’une sociĂ©tĂ© immobilière.

Gestion d’une sociĂ©tĂ© immobilière chez IS

La comptabilitĂ© d’une entreprise avec ISIS est obligatoire. Les achats, les ventes doivent ĂŞtre identifiĂ©s et transcrit dans un fichier : le fichier des Ă©critures comptables (FEC).

La comptabilitĂ© comprend des règles autres que celles de l’impĂ´t sur le revenu. En cas d’emprunt, les intĂ©rĂŞts sur emprunt sont dĂ©ductibles.

Le complexe immobilier est reconnu par les actifs de la SCI. Ce sont les immobilisations qui doivent ĂŞtre diffusĂ©es en plusieurs composantes : terrain, travaux structurels, installations gĂ©nĂ©rales, amĂ©nagements. La valeur saisie dans le grand livre correspond Ă  la valeur d’acquisition.

Ce dĂ©mantèlement consiste Ă  amortir l’intrigue aussi près que possible de la rĂ©alitĂ©. Il peut se dĂ©composer comme suit :

  • La parcelle est d’environ 10% de la valeur du bâtiment. Toutefois, cette coutume devrait ĂŞtre adaptĂ©e Ă  la situation gĂ©ographique, en particulier pour un bâtiment situĂ© dans les grandes mĂ©tropoles. Ce n’est pas amortissable.
  • Le travail principal est la partie la plus importante du complexe immobilier. Il s’agit d’environ 70% de la valeur de la propriĂ©tĂ©. Selon Type de propriĂ©tĂ© (bureaux, commerce, industrie…) il peut ĂŞtre amorti entre 50 et 80 ans.
  • Toiture et Ă©quipement Les composants Ă©lectriques sont deux composants. Ils sont estimĂ©s Ă  10% et 5% de la valeur du bien, respectivement. Leur pĂ©riode de rĂ©cupĂ©ration est Ă©gale Ă  25 ans.
  • Les amĂ©nagements intĂ©rieurs et l’impermĂ©abilisation sont parmi les derniers composants. Ils sont Ă©valuĂ©s Ă  5% et 10% du prix total. Leur pĂ©riode de rĂ©cupĂ©ration est de 15 ans.

En fin de compte, la durĂ©e de vie moyenne Ă©quivaut Ă  une amortissement de l’ensemble du bien sur environ 40 ans.

L’ IBS de l’ISIS a un avantage Ă  rĂ©duire le revenu imposable, en particulier avec l’amortissement calculĂ©. Cependant, la liquiditĂ© de l’entreprise ne peut ĂŞtre laissĂ©e librement et sans imposition.

Sortie de trésorerie en cas de SCI IS

Si le SCI a un flux de trĂ©sorerie important ou surcomptĂ© grâce Ă  une bonne gestion ou en vendant un propriĂ©tĂ©, les partenaires aimeraient l’argent dans l’entreprise.

L’ entrĂ©e d’argent dans les actifs privĂ©s des partenaires est imposĂ©e. Cette sortie de trĂ©sorerie est traitĂ©e comme un revenu du capital meuble. On parle de dividendes.

Ils sont imposĂ©s sur les cotisations de sĂ©curitĂ© sociale (CSG-CRDS) et l’impĂ´t sur le revenu basĂ© sur le taux d’imposition du contribuable. Inversement, la sortie de trĂ©sorerie n’est pas imposĂ©e dans un SCI Ă  l’IR : les associĂ©s sont dĂ©jĂ  imposĂ©s sur le revenu de l’entreprise.

Certains partenaires qui n’ont pas de besoins privĂ©s prĂ©fèrent garder de l’argent dans ICS Ă  l’ISIS. L’excĂ©dent de trĂ©sorerie est utilisĂ© pour rĂ©investir dans IBS.

CaractĂ©ristiques de l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s ou de l’IS

Les règles en vigueur diffèrent de celles d’une sociĂ©tĂ© fiscale. Certaines règles s’appliquent aux entreprises commerciales.

Acquisition d’un bâtiment et d’un SCI au

EST Les formalitĂ©s d’acquisition sont effectuĂ©es dans les mĂŞmes conditions que pour un CII sur l’impĂ´t sur le revenu.

L’ impĂ´t, l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s, les droits de transfert payĂ©s sont dĂ©ductibles. Ils rĂ©duisent l’assiette fiscale du revenu des sociĂ©tĂ©s assujetti au revenu des sociĂ©tĂ©s. Ils reprĂ©sentent un montant significatif qui peut entraĂ®ner un dĂ©ficit sans loyer au cours du premier exercice financier. Ce dĂ©ficit permet de minimiser l’impĂ´t au dĂ©but de l’investissement et d’assurer un faible flux de trĂ©sorerie.

Effectuer des travaux dans un SCI IS

Dans une entreprise soumise Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s, le travail doit ĂŞtre divisĂ© en deux parties :

  • Les travaux de rĂ©paration et d’entretien sont dĂ©ductibles dans l’annĂ©e d’achèvement. Vous serez directement responsable. RĂ©duisez le rĂ©sultat fiscal. On peut citer les travaux visant Ă  intĂ©grer les normes dans le dĂ©veloppement de l’Ă©lectricitĂ©, de l’eau, Entretien d’un ascenseur, rĂ©novation de façade, coĂ»ts de diagnostic.
  • Les travaux effectuĂ©s dans une sociĂ©tĂ© de SI sont dĂ©ductibles du rĂ©sultat de l’annĂ©e de son achèvement, Ă  condition que la structure du bâtiment, son volume et sa surface ne changent pas. Dès que les travaux donnent un confort supplĂ©mentaire aux locaux louĂ©s, ils ne sont pas dĂ©ductibles. Nous parlons de travaux d’amĂ©lioration. Nous pouvons mentionner les travaux d’amĂ©lioration Ă©nergĂ©tique (fenĂŞtres, portes, isolation thermique), installation de cuisine, salle de bains, etc.

Dans le second cas, ces travaux constituent des immobilisations. Ils paieront eux-mêmes entre 10 et 25 ans. Le résultat fiscal est légèrement réduit chaque année.

Cession de l’impĂ´t sur le revenu immobilier et des sociĂ©tĂ©s (SI)

Les plus-values rĂ©sultant de la vente d’un bien par une sociĂ©tĂ© civile immobilière sont considĂ©rĂ©es comme des plus-values professionnelles. L’application des règles sur les gains en capital immobiliers Ă  l’Ă©gard des particuliers ne s’applique pas.

Comment un gain en capital est-il calculĂ© après la vente d’un immeuble selon les règles relatives aux plus-values professionnelles ?

  • Le gain au comptant est dĂ©terminĂ© par la diffĂ©rence entre le prix de vente et la valeur comptable nette dĂ©clarĂ©e en comptabilitĂ©. La valeur comptable nette est le prix d’acquisition moins l’amortissement pendant l’exploitation du bien. Plus le bâtiment a Ă©tĂ© tenu longtemps, plus la dĂ©valuation est Ă©levĂ©e et plus la valeur ajoutĂ©e est Ă©levĂ©e, et donc plus les impĂ´ts sont Ă©levĂ©s. Inversement, l’amortissement est relativement faible et les gains en capital sont plus faibles si l’immeuble est dĂ©tenu depuis plusieurs annĂ©es.

Cette règle est contraire Ă  un CII sur l’impĂ´t sur le revenu lorsque plus la pĂ©riode de dĂ©tention est longue, plus l’impĂ´t Ă  payer est faible.

  • Le gain en capital est assujetti au taux actuel de l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s : 28 %. Ă€ la Rappel : En plus de l’impĂ´t sur le revenu, le revenu de placement de 19 % plus les impĂ´ts sociaux est imposĂ©.
  • La vente gĂ©nère une entrĂ©e importante en espèces dans la sociĂ©tĂ©. La sortie de cette trĂ©sorerie se fait par le biais d’une distribution de dividendes. Les partenaires bĂ©nĂ©ficient d’une allocation de 40 % pour le calcul des cotisations de sĂ©curitĂ© sociale.

Quelques fonctionnalités spéciales que vous devriez connaître sur SCI IS

En plus de la TVA ou de l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s, d’autres impĂ´ts doivent ĂŞtre dĂ©clarĂ©s et payĂ©s. Certaines sont spĂ©cifiques Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s et d’autres s’appliquent Ă©galement Ă  un IBS Ă  l’APM.

SCI sur l’impĂ´t sur le revenu des sociĂ©tĂ©s : ImpĂ´ts qui ne sont pas systĂ©matiques, mais dans certains cas applicables

Parfois, le contexte ou l’organisation de l’exploitation d’immeubles est soumis Ă  une autre taxe immobile.

  • La cotisation au revenu locatif (LRC) : Elle s’applique aux revenus de location provenant d’entreprises commerciales ou commerciales. Bâtiments rĂ©sidentiels dans les bâtiments qui ont Ă©tĂ© achevĂ©s depuis plus de 15 ans. Il est dĂ» par les sociĂ©tĂ©s assujetties Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s ou par un SCI Ă  l’IR dĂ©tenu par une sociĂ©tĂ© rĂ©gie par l’ISIS. Il est Ă©gal Ă  2,50% des loyers collectĂ©s pour les locaux rĂ©sidentiels.
  • Évaluation des biens de la sociĂ©tĂ© (CFE) : Elle n’est exigible que si le SCI dispose d’un bien locatif nu Ă  usage professionnel et qu’il gagne un revenu brut et libre d’impĂ´t supĂ©rieur Ă  100 000€. Une fois qu’un IBS possède des locaux rĂ©sidentiels et qu’il est indĂ©pendant des recettes, il n’est pas autorisĂ© Ă  payer cette contribution. Dans la pratique, la majoritĂ© des EPC qui paient le SIB sont des ISI. En fait, les locaux professionnels gĂ©nèrent des revenus plus Ă©levĂ©s que les locaux rĂ©sidentiels. Les revenus sont plus Ă©levĂ©s. Afin d’Ă©viter d’importants impĂ´ts sur le revenu, certains IBS choisissent ISIS. Cependant, le CFE n’a aucun lien entre la MĂ©thode d’imposition. Un IBS Ă  l’IR peut très bien payer le CFE.
  • Taxe sur le logement vacant (TLV) : Il est payable pour une entreprise, IR ou IS, qui a eu un logement vide dans une zone dite tendue depuis au moins un an. Par consĂ©quent, si les locaux sont destinĂ©s Ă  un usage professionnel et sont vacants, l’entreprise ne devrait pas transfĂ©rer cette taxe. Il y a certaines exceptions comme une maison secondaire meublĂ©e ou une maison Ă  vendre.
  • Taxe sur les dĂ©chets mĂ©nagers (TOM) : Elle est payĂ©e en mĂŞme temps que la taxe foncière. En ce qui concerne l’impĂ´t sur le revenu, TOM n’est pas dĂ©ductible alors que l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s est dĂ©ductible. Pour les locaux rĂ©sidentiels, il est possible de percevoir cette taxe. Pour les locaux d’affaires, les propriĂ©taires peuvent facturer des taxes foncières.
  • Taxe sur le logement (TH) : Il ne doit pas ĂŞtre payĂ© par SCI, le propriĂ©taire de la propriĂ©tĂ©. Il est payable par le locataire d’une zone rĂ©sidentielle. Pour les rĂ©sidences secondaires d’un IBS, des règles spĂ©cifiques peuvent s’appliquer.

Transfert d’un ICS soumis Ă  l’ISIS

Dans un bien oĂą des biens immobiliers sont dĂ©tenus en son propre nom, l’impĂ´t successoral applicable a augmentĂ© rapidement. En ligne directe (ascendante et descendante), le prix applicable pour une maison ou un appartement peut ĂŞtre de 20%, 30% de la valeur de la propriĂ©tĂ© ou plus, selon l’Ă©chelle applicable.

prĂ©paration du don est possible de payer les droits Ă . Vous pouvez bĂ©nĂ©ficier de 100.000€ de dons sans payer tous les 15 ans. L’immobilier a gĂ©nĂ©ralement une valeur supĂ©rieure Ă  ce montant. Une certaine quantitĂ© de droits de douane est toujours supprimĂ©e.

La pratique la plus courante pour minimiser l’hĂ©ritage et/ou les dons est la formation d’une sociĂ©tĂ© civile. Cette sociĂ©tĂ© appartient Ă  un ou aux deux parents et enfants. La sociĂ©tĂ© abrite la maison ou l’appartement. A partir du moment de formation peut ĂŞtre obtenue par fragment des actions de la sociĂ©tĂ©. Les parents porteront l’usufruit. Il s’agit de bĂ©nĂ©ficier du revenu de l’ICS. Ils seront alors assujettis Ă  l’impĂ´t sur le revenu. Les enfants auront la propriĂ©tĂ© nue. Ils possèdent les murs de l’intrigue. Après le dĂ©cès des parents, les enfants ont la pleine propriĂ©tĂ© sans payer d’impĂ´t sur les successions.

Les opĂ©rations du transfert entraĂ®nent systĂ©matiquement des coĂ»ts. En outre, le montant de l’impĂ´t sur les successions peut varier Ă  tout moment. Approchez-vous des professionnels pour en savoir plus.

Résidence principale dans un SCI ?

L’ acquisition de votre lieu principal de rĂ©sidence se fait essentiellement pour votre propre compte. Est-ce qu’il y a un intĂ©rĂŞt Ă  acheter votre maison principale Ă  un IBS ? Le SCI achète la maison et emprunte pour financer la maison. Le SCI doit rembourser le prĂŞt, mais ne rĂ©cupère pas les loyers. Les associĂ©s doivent donc envoyer de l’argent Ă  l’IBS pour financer les paiements mensuels de prĂŞt. L’objectif de l’ICS est la gestion des biens. Il doit donc ĂŞtre louĂ© pour pouvoir fonctionner correctement.

Les loyers perçus par le SCI correspondent au revenu de la propriĂ©tĂ© des associĂ©s. Les partenaires versent ensuite des revenus d’actifs Ă  partir de fonds qui leur sont dĂ©jĂ  dĂ©tenus et qu’ils ne comptabilisent pas. Si tel n’est pas le cas, l’opĂ©ration est considĂ©rĂ©e comme un abus de droits pour crĂ©er un dĂ©ficit fiscal.

Toutefois, l’ICS peut avoir une rĂ©sidence secondaire si elle est louĂ©e pendant la majeure partie de l’annĂ©e. Cependant, il y a un autre problème : celui de la location meublĂ©e. Ces appartements sont souvent amĂ©nagĂ©s pour les louer facilement et temporairement. D’autres rĂ©glementations fiscales s’appliquent aux locations meublĂ©es. Un IBS avec l’APM qui loue un bien meublĂ© est soumis d’office Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s. Pour plus d’informations sur Location meublĂ©e peut ĂŞtre trouvĂ©e dans l’article suivant.

DiffĂ©rences et comparaison d’un IR ou d’un SCI RÉEL

Nous vous suggĂ©rons de rĂ©sumer les informations ci-dessus par un tableau comparatif entre un SCI sur l’IR et un SCI Ă  l’ISIS. Ce tableau fournit les informations importantes (et les diffĂ©rences) entre les IBS dans les SI ou IR. Cela vous permet d’enregistrer les Ă©lĂ©ments Ă  considĂ©rer pour dĂ©terminer quelle taxe choisir pour votre SCI.

Voici la comparaison pour un IR ou un SCI réel :

Fonctions SCI Ă  IR SCI Ă  l’IS
Imposition du loyer catégorie de recettes provenant de Impôts sur les sociétés — Bénéfice industriel et commercial
Qui paie l’impĂ´t ? Membres, personnes physiques ou morales, conformĂ©ment Ă  la Plan d’impĂ´t sur le revenu La sociĂ©tĂ© au taux actuel de l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s
Mise en place d’un service comptable en option obligatoire
DĂ©penses dĂ©posables Assurance, intendance, administration, impĂ´ts fonciers, travaux d’entretien et de rĂ©paration, intĂ©rĂŞts sur les prĂŞts souscrits par SCI Toutes les taxes dans l’intĂ©rĂŞt de la SCI
Frais de gestion Forfait de 20€ par place conservation des informations d’identification
dĂ©ficits DĂ©butable du revenu total jusqu’Ă  10 700€ sous conditions Asattribuable aux bĂ©nĂ©fices des annĂ©es Ă  venir
Frais d’acquisition et frais d’inscription Non dĂ©ductible dĂ©ductible
amortissement Non déductible : Impact comptable seulement Débit : Acillation et Impact fiscal
Espèces Drainage Gratuit Dividendes imposĂ©s sur l’IR
Améliorer le travail Non déductible Immobilisations et amortissement
Gains en capital en cas de vente d’immeubles ImpĂ´t sur la valeur du capital Immobilier — Système personnel — BĂ©nĂ©fice des certificats — Taux d’intĂ©rĂŞt de 19 % CRDS ImpĂ´t sur les gains en capital professionnels — ImpĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s au taux courant
TVA Sur l’option et la construction En option ou Ă  droite
LCR (sous rĂ©serve de conditions) Si l’entitĂ© juridique du partenaire, qui est soumise Ă  SI, et les locaux d’habitation : Si les locaux Ă  usage rĂ©sidentiel
CFE (sous rĂ©serve de conditions) Si localement pour un usage commercial et un chiffre d’affaires supĂ©rieur Ă  100 000€ Si localement pour une utilisation commerciale et des revenus de plus de 100 000€

SCI IR ou IS : Exemple d’un cas spĂ©cifique

Pour mieux comprendre toutes ces informations, nous vous proposons un exemple numĂ©rique de la façon de prendre en compte l’impact de chaque mĂ©thode de contrĂ´le. Parce que vous comprenez, le choix d’imposer un IBS sur IR ou SI dĂ©pend des limites de chaque projet/entreprise. Cet exemple spĂ©cifique devrait vous donner une meilleure comprĂ©hension de la logique Ă  introduire lors du choix de la mĂ©thode d’imposition des CI.

Un exemple concret de détermination de la meilleure fiscalité pour un ICS

Notre simulation implique l’acquisition d’une maison de 271.000 euros TTC, dont l’utilisation est utilisĂ©e comme appartement. Il n’y a pas d’option TVA. La maison est financĂ©e par un prĂŞt d’une institution bancaire de 243 500 euros sur une pĂ©riode de 30 ans Ă  un taux de 2,45%. Le Les donnĂ©es de remboursement seront alors de 1,284 EUR.

Le prix de revente estimé est de 400 000€.

Les loyers mensuels attendus de la TTC s’Ă©lèvent Ă  1 300 euros, soit 15 600 euros par an. Les frais de location s’Ă©lèvent Ă  1.500 euros. Frais de gestion Ă  870€, taxes locales de 1 000€ et frais d’entretien rĂ©guliers Ă  500€. Le montant total des dĂ©penses annuelles s’Ă©lève Ă  3 870 euros.

Calculez la meilleure taxe pour votre SCI : IR ou IS pour notre exemple ?

Cette simulation rĂ©sume tous les flux de trĂ©sorerie sur une pĂ©riode de 30 ans afin de dĂ©terminer quelle mĂ©thode d’imposition semble la plus avantageuse.

Sur le schĂ©ma de l’exemple ci-dessus, il est nĂ©cessaire de comprendre :

  • BIC/IS — 2065 : Investissement soumis Ă  l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s ou SI
  • RF/IR — 2072 : Investissements assujettis Ă  l’impĂ´t sur le revenu ou IR

Aidez à choisir le imposition correcte de votre SCI : étude sur mesure

Vous voulez connaître le coût de votre investissement ou sa rentabilité ? Êtes-vous réticent à utiliser un SCI IR ou IS ? Nous pouvons vous guider pour vous aider à prendre les bonnes décisions ! Notre consultation personnelle vous indiquera quelle taxe vous devez choisir pour votre SCI. Pour ce faire, veuillez nous contacter via notre page de contact et indiquer les hypothèses de votre projet immobilier :

  • Prix d’acquisition et territoire
  • Honoraires d’agence et de notaire
  • coĂ»t du travail
  • Type de financement : emprunt ou contribution personnelle
  • DurĂ©e de l’emprunt et taux d’intĂ©rĂŞt
  • Taux limite de votre impĂ´t sur le revenu
  • loyers attendus par an
  • Frais de location
  • Frais de gestion
  • ImpĂ´t sur la
  • L’ objectif de votre investissement Ă  travers le SCI : destinĂ© Ă  la revente ou Ă  la construction d’un
  • fortune

Pour rappel, l’exemple du choix du contrĂ´le IBS entre IR et IS mentionnĂ© ici devrait vous permettre de mieux comprendre la logique de dĂ©finition de la fiscalitĂ© la plus avantageuse, selon le cas. Bien sĂ»r, le rĂ©sultat de cet exemple ne s’applique qu’Ă  ce cas très spĂ©cifique. Chaque projet SCI est diffĂ©rent, et la meilleure imposition dĂ©pend des nombreux paramètres ci-dessus.

Si vous souhaitez crĂ©er un cas SCI spĂ©cifique et toujours hĂ©siter entre IS ou IR, n’hĂ©sitez pas Ă  vous rapprocher de notre Ă©quipe. Avec de nombreuses annĂ©es d’expĂ©rience et plusieurs crĂ©ations SCI, nous pouvons vous aider Ă  choisir la taxe la plus adaptĂ©e Ă  votre SCI. Choisir un SCI entre IR ou SI est une dĂ©cision importante qui doit ĂŞtre prise avant la crĂ©ation.

Vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact. Notre Ă©quipe remontera dès que possible d’entrer en contact avec vous.

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