Un chiffre brut, sans fard : à Caen, la rentabilité immobilière oscille entre 2,23 % et 7,10 %. Derrière ces décimales, une réalité bien concrète pour tout investisseur : miser sur un studio à Caen, c’est viser jusqu’à 7,10 % de rendement locatif brut, le meilleur taux recensé sur la ville. Un tel niveau attire forcément l’œil. D’autant plus que le marché reste dynamique : en 2018, 105 studios ont changé de mains. Preuve que l’offre rencontre la demande, que la revente ne s’apparente pas à une impasse et que la liquidité du marché fait de Caen un terrain où le risque s’amenuise. Pour ceux qui préfèrent des surfaces plus grandes, les appartements de deux pièces ne sont pas en reste : leur rendement potentiel atteint 6,63 %, de quoi élargir la palette des options pour un placement locatif.
Les chiffres ne mentent pas : entre 2014 et 2018, certains biens ont pris de la valeur à Caen. Le cas des maisons de quatre pièces est révélateur : le prix au mètre carré a bondi de 35,05 % sur cette période. Une performance qui ne laisse pas indifférent lorsque l’on scrute les perspectives de plus-value.
Caen, c’est aussi une ville de plus de 109 000 habitants, ancrée dans le Calvados, identifiable sous le code Insee 14118 et le code postal 14000. Autant de données qui situent le terrain de jeu pour qui veut investir dans la pierre.
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Location d’appartements et de maisons à Caen
Comparatif des biens : pièces, prix, ventes et rendement
Pour mieux cerner les possibilités, voici un aperçu des principaux biens vendus et loués à Caen, avec leurs prix, loyers moyens, rendements bruts et flux de trésorerie mensuels sur 20 ans :
- Studio : 67 399 € en moyenne, 105 ventes, 2 755 €/m², loyer moyen 399 €, rendement brut 7,10 %, mensualité 338 €, flux de trésorerie : +61 €
- Appartement 2 pièces : 95 969 € en moyenne, 136 ventes, 2 139 €/m², loyer 530 €, rendement 6,63 %, mensualité 482 €, flux : +48 €
- Appartement 3 pièces : 129 364 € en moyenne, 124 ventes, 1 979 €/m², loyer 710 €, rendement 6,59 %, mensualité 649 €, flux : +61 €
- Appartement 5 pièces : 203 944 € en moyenne, 18 ventes, 2 032 €/m², loyer 1 005 €, rendement 5,91 %, mensualité 1 024 €, flux : -19 €
- Maison 3 pièces : 151 290 € en moyenne, 10 ventes, 2 559 €/m², loyer 720 €, rendement 5,71 %, mensualité 760 €, flux : -40 €
- Appartement 4 pièces : 175 336 € en moyenne, 81 ventes, 2 083 €/m², loyer 812 €, rendement 5,56 %, mensualité 880 €, flux : -68 €
- Maison 4 pièces : 266 152 € en moyenne, 19 ventes, 2 798 €/m², loyer 804 €, rendement 3,62 %, mensualité 1 336 €, flux : -532 €
- Maison 5 pièces : 270 585 € en moyenne, 18 ventes, 2 400 €/m², loyer 800 €, rendement 3,55 %, mensualité 1 358 €, flux : -558 €
- Maison 2 pièces : 193 500 € en moyenne, 2 ventes, 4 961 €/m², loyer 359 €, rendement 2,23 %, mensualité 971 €, flux : -612 €
Valeur immobilière à Caen : évolution des prix et des ventes
En s’appuyant sur les ventes réalisées entre 2014 et 2018, on observe des variations notables selon le type de bien :
- Maison 4 pièces : 86 ventes en 2014 contre 19 en 2018, prix moyen passé de 197 073 € à 266 152 €, soit +35,05 %
- Studio : 299 ventes en 2014, 105 en 2018, prix de 59 759 € à 67 399 €, progression de 12,78 %
- Appartement 4 pièces : 173 ventes en 2014, 81 en 2018, prix de 162 000 € à 175 336 €, hausse de 8,23 %
- Maison 5 pièces : 65 ventes en 2014, 18 en 2018, prix de 253 896 € à 270 585 €, progression de 6,57 %
- Appartement 5 pièces : 52 ventes en 2014, 18 en 2018, prix de 207 579 € à 203 944 €, recul de 1,75 %
- Appartement 2 pièces : 346 ventes en 2014, 136 en 2018, prix de 98 810 € à 95 969 €, baisse de 2,88 %
- Appartement 3 pièces : 369 ventes en 2014, 124 en 2018, prix de 140 324 € à 129 364 €, repli de 7,81 %
- Maison 3 pièces : 43 ventes en 2014, 10 en 2018, prix de 577 965 € à 151 290 €, chute de 73,82 %
- Maison 2 pièces : 26 ventes en 2014, 2 en 2018, prix de 773 293 € à 89 750 €, recul de 88,39 %
Investir autour de Caen : localités à fort potentiel
Pour ceux qui souhaitent élargir leur champ d’action, certaines communes proches de Caen affichent des taux de rendement parfois spectaculaires :
- ORBEC : rendement potentiel de 9,03 %
- OUISTREHAM : rentabilité locative de 6,19 %
- VERSON : rentabilité brute potentielle de 0,04 %
- MONDEVILLE : rendement locatif potentiel de 8,29 %
- FLEURY-SUR-ORNE : rentabilité locative de 0,10 %
- CONDE-EN-NORMANDIE : rentabilité brute potentielle de 8,59 %
- VILLERS-SUR-MER : rendement locatif potentiel de 9,20 %
- DIVES-SUR-MER : rentabilité locative de 5,02 %
- BRETTEVILLE-L ORGUEILLEUSE : rentabilité brute potentielle de 4,22 %
- HOULGATE : rendement locatif potentiel de 6,75 %
Source : Data.gouv.fr, sites d’annonces immobilières
*Calculs basés sur un prêt à 1,27 % sur 20 ans, avec une assurance de 0,36 %. (Source : Meilleurtaux.com, septembre 2019)
À Caen, investir, c’est choisir entre rendement, sécurité et perspectives d’évolution. Entre la solidité du marché locatif, la vitalité de la demande étudiante et des chiffres de vente qui témoignent d’un véritable mouvement, la ville s’impose comme un terrain de jeu redoutable pour l’investisseur averti. Reste à décider sur quelle case miser pour écrire la suite de l’histoire.
