La pandémie de Covid-19 n’a pas seulement paralysé des pans entiers de l’économie, elle a aussi mis en lumière la fragilité de certains mécanismes financiers. Malgré l’arsenal mis en place par l’État pour soutenir les entreprises, les conséquences sur le marché de l’immobilier, et en particulier sur les SCPI, sont tangibles.
Face à cette crise, la question du paiement des loyers s’impose comme un enjeu central pour les investisseurs. Tout le monde n’est pas logé à la même enseigne : les SCPI n’ont ni la même exposition aux secteurs touchés, ni les mêmes filets de sécurité pour absorber les secousses du marché.
À propos de Scala Patrimoine
Scala Patrimoine fait figure d’exception parmi les conseillers en gestion de patrimoine. Rares, moins de 5% sur le marché, sont ceux qui revendiquent une indépendance financière validée par l’Autorité des Marchés Financiers. Concrètement, la société restitue à ses clients l’intégralité des rétrocessions perçues auprès des SCPI et distributeurs.
Ce positionnement garantit une analyse réellement indépendante, dénuée de conflits d’intérêts.
Dans ce contexte d’incertitude, quelle sera la résilience des SCPI ?
Tenter de lire l’avenir en période de crise est un exercice périlleux, mais certains signaux permettent d’évaluer la capacité des SCPI à traverser la tempête.
Plusieurs critères clés entrent en jeu pour déterminer si une SCPI est mieux armée qu’une autre face aux risques qui secouent le marché de l’immobilier papier.
Première source d’inquiétude : la suspension des loyers décidée par le gouvernement pour soutenir les petites entreprises. Lorsque le paiement des loyers se grippe, c’est tout l’édifice qui vacille : la solidité financière des fonds, leur capacité à rémunérer les investisseurs et à garantir la liquidité des parts se retrouvent sous tension. Pourtant, il existe des éléments concrets pour relativiser ces craintes :
- La suspension ne signifie pas l’annulation pure et simple des loyers : leur règlement est simplement différé. Les dispositifs de Bercy prévoient cette suspension à compter du 1er avril 2020, mais la reprise des paiements doit suivre le redémarrage de l’activité, avec des modalités adaptées à la situation des entreprises. L’incertitude concerne surtout la durée de cette trêve.
- Toutes les entreprises ne sont pas concernées. Seules les « plus petites entreprises », micro-entreprises, indépendants, professions libérales, PME réalisant moins d’1 million d’euros de chiffre d’affaires et moins de 60 000 euros de bénéfices annuels, peuvent bénéficier de la suspension de loyers liée au Fonds de solidarité. Les grands acteurs restent redevables.
Il faut donc garder une vue d’ensemble sur la façon dont ces mesures peuvent influencer la mécanique des SCPI. La majorité des locataires sont souvent des entreprises solides, bien éloignées des critères d’éligibilité à ces mesures dérogatoires.
À titre d’exemple, la société de gestion Atland Voisin a récemment indiqué que 98% des loyers du premier trimestre 2020 avaient bien été encaissés, et que seules 2 à 6% des demandes concernaient une aide ou un report sur l’ensemble du loyer annuel. Certes, certains locataires demanderont un délai, mais ils demeurent ultra-minoritaires.
Par ailleurs, la Banque Publique d’Investissement a déployé tout un arsenal d’aides pour soulager la trésorerie des entreprises : garanties sur prêts, rééchelonnement des créances, facilités supplémentaires.
Dans ce contexte, les sociétés de gestion doivent ajuster leur stratégie. Marc-Olivier Penin, Directeur Général de La Française REM, a exposé une méthode basée sur la responsabilité :
- Priorité est donnée à l’accompagnement des petites entreprises les plus fragilisées.
- Un soutien ciblé, négocié, est proposé aux grandes entreprises durement touchées par la crise.
- Face aux grands groupes dont l’activité reste solide, la gestion se veut plus ferme, exigeant le maintien des engagements locatifs.
Cette approche démontre qu’il n’existe pas de solution universelle. Tout l’enjeu consiste à évaluer rigoureusement les indicateurs propres à chaque SCPI pour mesurer leur exposition réelle.
Quels indicateurs pour cerner le risque d’une SCPI ?
Le profil des locataires pèse lourd dans la balance. Les SCPI qui abritent de grands groupes parmi leurs preneurs bénéficient d’un socle plus solide.
Autre critère déterminant : la diversification. C’est la règle d’or pour limiter l’impact d’une crise sectorielle ou géographique. Plus une SCPI détient d’immeubles, de baux et d’activités variées, plus elle dilue le risque. Chez Scala Patrimoine, la constitution de portefeuilles diversifiés a toujours été privilégiée.
Le secteur d’activité des locataires joue aussi un rôle. Virginie Wallut, directrice de la recherche et du SRI Real Estate chez La Française REM, rappelle que si toutes les catégories d’actifs subiront une contraction des loyers, l’ampleur de l’impact diffère : hôtellerie, commerces et logistique seront les plus exposés ; le bureau, lui, résiste mieux.
En croisant ces critères, on comprend que la qualité des locataires et la mutualisation des risques via la diversification sont des remparts efficaces face aux aléas.
Mais l’incertitude plane toujours sur la durée de la crise. Il devient alors pertinent de scruter d’autres indicateurs financiers.
Pour amortir les chocs, les SCPI disposent d’un matelas de sécurité : le « report à nouveau » (RAN), c’est-à-dire les excédents non distribués inscrits au bilan. Ce coussin de trésorerie permet de continuer à verser des loyers même en cas de baisse ponctuelle. Les sociétés de gestion focalisées sur la seule performance, sans filet de sécurité, pourraient être plus vulnérables à long terme.
Marc Bertrand, président de La Française, l’a bien résumé : si une partie des loyers est différée, le fait d’avoir constitué des réserves permet de maintenir les distributions sur 2020.
Le RAN, exprimé en nombre de jours, donne une idée du temps pendant lequel une SCPI pourrait continuer à payer ses associés si tous les locataires faisaient défaut, scénario extrême, certes, mais révélateur de la solidité de la structure.
Enfin, la capitalisation d’une SCPI, autrement dit, la taille totale des actifs sous gestion, est un indice à ne pas négliger. Plus elle est élevée, plus la diversification est poussée, et plus les risques spécifiques se diluent. Marc-Olivier Penin insiste sur cette idée : des actifs immobiliers valorisés en centaines de millions, voire en milliards d’euros, offrent une vraie protection contre l’aléa individuel.
Comment tirer les bonnes leçons de la situation actuelle ?
Il serait imprudent d’ignorer les conséquences de la crise, mais il serait tout aussi risqué de céder à la panique. Les investisseurs doivent s’appuyer sur des critères concrets pour jauger la robustesse de leurs placements.
Pour rassurer, Éric Cosserat, Président de PERIAL, insiste sur la solidité intrinsèque des fonds immobiliers : leur taille, leur qualité, et la gestion active des actifs permettent de contenir l’impact de la crise. Les SCPI, OPCI et fonds gérés sont conçus pour traverser les cycles, dotés d’une résilience naturelle.
Marc-Olivier Penin partage ce constat : la structure même des SCPI, baux longs, gestion prudente, environnement de taux bas, les prépare à affronter les turbulences et à saisir les opportunités de reprise.
L’immobilier collectif conserve donc ses atouts de valeur refuge.
Par ailleurs, le projet du Grand Paris, attendu d’ici 2024, porte en lui l’espoir d’un nouveau souffle pour le secteur, une perspective de rebond après la crise sanitaire.
Reste la question des fluctuations de la valeur des actifs immobiliers et de leur répercussion sur les parts de SCPI.
Une baisse de valeur peut résulter d’un excès d’offre ou d’une hausse des taux. Pour l’heure, la tendance baissière reste modérée. Jean-Christophe Antoine, président d’Atland-Voisin, évoque une stabilité du marché, à l’exception des biens prime à faible rendement qui pourraient s’ajuster en fonction de l’évolution des taux à 10 ans.
Il faudra surveiller de près l’évolution des taux d’intérêt dans les mois à venir.
Si une hausse significative se profile, certains acteurs très endettés pourraient être contraints de vendre dans l’urgence, ce qui ouvrirait des opportunités à ceux dont l’endettement reste maîtrisé, notamment les SCPI les plus solides. L’impact dépendra de la politique de gestion adoptée.
Quant à la valeur des parts détenues en SCPI, il s’avère prudent de vérifier que le prix de souscription demeure largement supérieur à la valeur de reconstitution. Plus cet écart est grand, plus la SCPI résiste aux secousses du marché.
Au final, la capacité à sélectionner les meilleures SCPI, selon une batterie d’indicateurs précis, conditionne la sécurité de l’investissement à long terme. Scala Patrimoine se concentre sur la construction de portefeuilles SCPI diversifiés, pour garantir cette sécurité à ses clients.
La course au rendement sans considération des risques finit toujours par rattraper les plus téméraires.
La crise actuelle agit comme un révélateur. Prenons le cas des locations courte durée de type AirBnB, aujourd’hui à l’arrêt complet (voir notre article [vi]). Côté placements financiers, certains épargnants se retrouvent piégés par des produits structurés prétendument « garantis », qui immobilisent leur épargne ou génèrent des pertes substantielles. D’autres ont été orientés massivement vers les fonds H2O, dont la valorisation a fondu de 70% en quelques semaines.
2020 s’annonce comme un moment charnière dans la façon de conseiller et de gérer le patrimoine.
Certes, de nombreuses sociétés invoqueront l’imprévisibilité pour expliquer des performances décevantes. Mais la vraie gestion, c’est la transparence, l’analyse rigoureuse du couple risque/rendement, et la capacité à réagir vite face aux dangers.
Si la crise du Covid-19 ne laissera pas le patrimoine des Français indemne, elle pourrait au moins susciter une nouvelle lucidité. Et ce sursaut, lui, n’a pas de prix.
[ i] economie.gouv.fr
[ ii] Communiqué spécial Atland Voisin du 27 mars 2020
[ iii] bpifrance.fr
[ iv] Communiqué de presse COVID-19 La Française REM du 26 mars 2020
[ v] perial.com/actulites/info-covid-19
[ vi] www.scala-patrimoine.fr/2020/03/31/covid-19-krisis-suivi-pour-pour-mye-immobilier
