SCPI : inquiétude sur le paiement des loyers

pandémie actuelle de Covid-19 a et aura un certain nombre d’ effets négatifs sur notre économieLa , malgré les mesures prises par le gouvernement pour soutenir les entreprises.

Compte tenu de la crise, les préoccupations concernant le recouvrement de certains loyers indiquent l’importance des mécanismes de sécurité propres aux SCPI. Par conséquent, la nécessité de bien choisir, car tous d’entre eux de la même manière ne sont pas exposés aux chocs du marché immobilier.

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Scala Patrimoine est l’un des rares acteurs (moins de 5% sur le marché des conseillers en gestion de patrimoine) à opter pour l’indépendance financière auprès de l’Autorité des Marchés Financiers. La société remboursera à ses clients tous les frais perçus par la SCI et aux distributeurs.

Scala Patrimoine est donc capable d’impartialitéde leurs analyses.

Dans ce contexte d’incertitude, quelle sera la résilience des normes IPSAS ?

Il est particulièrement difficile de prédire l’avenir aujourd’hui, mais certains éléments donnent une idée claire de si l’ICS sera en mesure de passer cette période difficile sans heurt.

Il est donc important de tenir compte des critères permettant de déterminer si un ICPP est mieux équipé qu’un autre pour faire face aux risques que cette crise pose sur le marché de la pierre à papier.

La première et la plus importante préoccupation est que le gouvernement a annoncé qu’il appuierait financièrement les petites entreprises enembauchant cette suspension. Étant donné que le revenu locatif est le moteur financier des fonds immobiliers, leur non-paiement peut effectivement se préoccuper de la solidité financière et de leur capacité à payer les investisseurs, et donc leremboursement de leurs actions dans le cas d’un montant d’acquisition de prêt . Nous estimons que ces préoccupations doivent être atténuées à la lumière de plusieurs éléments :

  • D’ une part, il convient de noter qu’une suspension ne signifie pas que le paiement des loyers n’aura jamais lieu pendant cette période, mais ne sera effectué que plus tard. Les mesures de Bercy visent à suspendre les loyers à partir du 1er avril 2020 pour les périodes d’interruption d’activité ; toutefois, la récupération peut avoir lieu dès la reprise de l’activité conformément aux modes de paiement adaptés à la situation des entreprises (le paiement de, Diffusion …) [i]. Cependant, il est vrai qu’il existe une incertitude quant à la durée de cette résiliation.
  • Par ailleurs, il convient de noter que toutes les entreprises ne bénéficieront pas de ce régime car elles se concentrent sur les « plus petites entreprises »éligibles au Fonds de solidarité financé par l’État et les régions » . Il s’agit en particulier de très petites entreprises (PME), de micro-entrepreneurs, de travailleurs indépendants et de professions libérales dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 1 million d’euros et dont le bénéfice annuel imposable est inférieur à 60 000 euros. Il ne s’agit donc que d’accorder cette suspension de loyer aux petits acteurs de l’économie.

Nous pensons qu’il est important de prendre du recul dans la façon dont ces mesures d’aide aux entreprises pourraient avoir un impact sur le bon fonctionnement des IPSC. Leslocataires sont généralementdes entreprises fortes qui ne tombent pas dans le champ d’application de ces mesures .

Pour illustrer cela, la société de gestion Atland Voisin, qui a récemment communiqué sur sa collection locative, note que « 98% desles loyers ont été rachetés pour le premier trimestre de 2020 et que les demandes de soutien des locataires se situaient jusqu’à présent entre 2 et 6 % par rapport au loyer annuel total « [ii]. Certains locataires peuvent donc avoir des difficultés et recevoir un report, mais il semble qu’ils soient en minorité de tous les locataires du GIEC.

En outre, les entreprises peuvent compter sur le soutien de la banque publique d’investissement, qui a annoncé un certain nombre de mesures pour atténuer les problèmes potentiels de trésorerie (garanties de prêts, ajustement des prêts courants, facilité d’emprunt) [iii].

acteurs du papier de pierre doivent adapter leurs opérations aux problèmes découlant de la situation actuelle. Marc-Olivier Penin, Directeur Général de La Française REM, a développé l’ approche de la responsabilité Les dans un communiqué du 26 mars 2020, dans lequel leSociété de gestion correspond [iv]. Cela signifie :

  • les efforts prioritaires de transfert de la location, axés sur les petites entreprises et les plus touchées ;
  • une politique de soutien sélective et négociée avec les grandes entreprises dont le domaine d’activité est particulièrement touché ;
  • Une approche ferme aux exigences des principaux locataires dont les activités ne sont pas particulièrement touchées par la crise ou dont la capacité financière est évidemment importante.

En général, il est important de ne pas généraliser et d’être approprié pour une analyse rigoureuse des indicateurs clés de chaque CIMS afin de déterminer le niveau d’exposition .

Quels indicateurs pour déterminer l’exposition au risque d’un SCIP ?

Comme déjà mentionné, la taille des locataires est un critère important, et dans ceDans le cadre de la CSI citée ont l’avantage que de nombreuses grandes entreprises ont parmi leurs locataires.

Un autre indicateur important, à notre avis, est la diversification , la règle d’or dans la sélection des SCPI, qui permet une mise en commun optimale des risques . Chaque SCPI possède un important stock immobilier, si certaines propriétés ne génèrent plus de loyers, l’autre bien compensera les pertes.

La diversification doit donc s’effectuer à plusieurs niveaux, y compris le secteur de l’investissement, la zone géographique de l’investissement et le nombre de bâtiments et de baux . Notre politique de sélection s’inscrit dans cette approche de diversification et de mise en commun des risques. Notre cabinet a toujours conseillé des portefeuilles diversifiés conformément aux conditions ci-dessus.

qui concerne le secteur d’activité des locataires,Virginie Wallut En ce , directrice de la recherche et du SRI Real Estate chez La Française REM, estime que « si on s’attend à une réduction du revenu locatif dans toutes les catégories d’actifs, l’ampleur de l’impact variera selon le type. L’hospitalité et certaines formes de commerce et de logistique devraient être davantage influencées, tandis que les bureaux sont plus résilients ».

lumière de ces critères, il apparaît que la qualité des locataires et la mise en commun des risques réalisée par la diversification à plusieurs niveaux permettent une gestion efficace des difficultés. À la

Bien que l’analyse de ces paramètres donne un aperçu de la capacité de l’IPS à prospérer, la prudence est nécessaire principalement en raison de l’incertitude qui règne sur la durée de la crise. À cet égard, il est important d’envisager davantage d’indicateurs financiers .

Pour anticiper les situations qui conduisent àDifficultés à soutenir les investisseurs associés, les SCPI ont la possibilité de fournir un matelas de sécurité pour faire face à des crises comme celle que nous connaissons.

Cette sécurité financière se reflète dans un « transfert à nouveau » (RAN) dans le bilan.Ceci est l’excédent de trésorerie, qui n’a pas été distribué. Cette ligne est un facteur important qui permet à SCI de se démarquer entre eux. À cet égard, il nous semble clair que les sociétés de gestion qui voulaient atteindre des performances élevées au détriment de la sécurité de la clientèle auront plus de difficultés à long terme.

Sur ce point, Marc Bertrand, président de La Française , a déclaré que « nos instruments d’investissement immobilier pourraient être temporairement affectés si les locataires sont soutenus, de légers retards dans les investissements ou les programmes de réinstallation. Mais la politique de gestion de laLa société, y compris la création de réserves pour la majorité de nos SCPI, sera en mesure de soutenir les ventes en 2020. »

Le RAN en jours sert à déterminer la période pendant laquelle la SCCI versera des loyers aux investisseurs en cas de défaillance de tous les locataires. Un scénario aussi extrême est, bien sûr, inimaginable dans la pratique, mais nous pouvons noter que le changement de cap et la qualité des locataires en vigueur sont deux indicateurs qui doivent être pris en perspective.

Enfin, la capitalisation d’un GIEC est un indicateur qui doit être étudié. Une capitalisation élevée implique une bonne diversification des actifs et donc un risque plus faible. Cela rappelle Marc-Olivier Penin , soulignant que « la taille des actifs immobiliers de SCPI — en centaines de millions, voire des milliards d’euros — est unLa diversification permet de jouer pleinement son effet en regroupant les risques spécifiques pour chaque actif, pour chaque locataire et en réduisant ainsi les risques ».

Quelles conclusions faut-il tirer à la lumière de la situation actuelle ? ?

Nous voudrions souligner ici que, même si nous devons, bien sûr, rester prudents quant aux conséquences de la situation actuelle, les investisseurs doivent prendre les mesures nécessaires pour évaluer la qualité de leurs investissements.

En réponse aux préoccupations des investisseurs, Éric Cosserat, Président de PERIAL, a déclaré : « Le caractère immobilierde nos fonds, leur taille, leur qualité, notre expérienceet notre capacité à gérer activement les actifs permettez-nous aujourd’hui, à ce stade de la crise, de continuerde travailler tranquillement pour minimiser l’impact de cette crise. Nos SCPI, OPCI et les fonds gérés sont intrinsèquement des investissements défensifs, résilients et à long terme. » [ v]

Cette position rassurante est également partagée par Marc-Olivier Pénin , qui juge utile de rappeler, dans ce contexte particulier, que les véhicules collectifs tels que SCPI sont structuralement armés pour résister à ces types d’épisodes : de longs baux, une stratégie prudente pour réévaluer le , ce qui permet un choc cyclique ou un repositionnement des primes de risque et, enfin, un environnement de taux d’intérêt bas qui devrait rester et toujours favorable à l’immobilier. »

Ainsi, il semble que CSI puisse conserver ses traits de refuge .

En outre, le projet Grand Paris, qui formera jusqu’en 2024, plein d’espoir pour le marché et permettra de relancer le secteur après cette période mixte .

Une dernière requête peut ce temps fluctuations de la valeur de l’ immobilier et en particulier leur impact sur les actions de SCPI.

Tout d’abord, il faut se rappeler qu’une baisse de valeur implique une augmentation de l’offre par rapport à la demande ou une augmentation des taux d’intérêt. À ce jour, la baisse des prix des logements est une question délicate qui est difficile à résoudre. Jean-Christophe Antoine , président d’Atland-Voisin, ne voit « aucun déséquilibre entre l’offre et la demande qui pourrait être synonyme d’amortissement » tout en nuançant ses remarques sur « les bâtiments de référence (ou prime) à très bas rendement et où l’ajustement des prix pourrait avoir lieu. Taux d’intérêt à 10 ans. »

Il est donc nécessaire d’observer l’ évolution des taux d’intérêt au cours des prochains mois .

Plus précisément, si une augmentation importante se produit, l’immobilier pourrait perdre de la valeur et forcer certains joueurs ayant un ratio d’endettement élevé à vendre certains actifs pour satisfaire aux conditions contractuelles, offrant paradoxalement des opportunités pour les joueurs à faible endettement comme le pourraient les SCPI . Là aussi, l’impact variera en fonction de la politique de gestion utilisée.

En ce qui concerne la valeur des actions des partenaires de l’IPAC, il faut veiller à ce que le cours actuel de l’action soit nettement supérieur à la valeur de l’IPAC connue sous le nom de valeur de remplacement. Plus le niveau est élevé, mieuxle SCPI peut résister aux fluctuations possibles .

Enfin, leLa qualité de sélection des SCI basée sur les différents indicateurs analysés nous permet de déterminer à long terme ce que les stratégies gagnantes. À cet égard, notre politique de sélection s’est toujours concentrée sur la mise en place d’un portefeuille diversifié d’IPCS capable d’assurer la sécurité de nos clients.

La recherche d’un rendement élevé sans tenir compte des risques différents ne peut pas porter ses fruits au fil du temps.

Cela s’applique à tous les types d’investissements, et la situation économique actuelle permet d’en prendre conscience. Ceci est illustré par le cas de la location à court terme de biens immobiliers, type AirBnB, qui connaît actuellement un énorme arrêt (voir notre article [vi]). En ce qui concerne les investissements financiers, certains épargnants auxquels leurs consultants ont vendu des produits structurés sont appelés une pseudo « garantie de capital »ont bloqué leurs économies depuis longtemps, à moins qu’elles ne subissent de lourdes pertes. D’autres seront considérés comme des conseillers de H2O Funds en masse sur un record, dont les titres ont perdu jusqu’à 70% de leur valeur ces dernières semaines.

2020 devrait être un tournant pour les conseils en matière de gestion des actifs.

Bien qu’il soit certain que de nombreuses entreprises justifieront les mauvais résultats dans un environnement complètement imprévisible, les clients ne devraient pas être trompés. Une bonne gestion implique avant tout la transparence, l’examen attentif de la combinaison risque-rendement et la capacité de le conseiller de réagir rapidement et efficacement en cas de risques.

La crise actuelle n’aura certainement pas d’impact positif sur l’héritage des Français, mais si elle peut conduire à une certaine prise de conscience, tout ne peut pas être perdu.

[ i] economie.gouv.fr

[ ii] CommuniquéSpecial Atland Voisin du 27 mars 2020

[ iii] bpifrance.fr

[ iv] Communiqué de presse COVID-19 La Francaise REM du 26 mars 2020

[ v] perial.com/actulites/info-covid-19

[ vi] www.scala-patrimoine.fr/2020/03/31/covid-19-krisis-suivi-pour-pour-mye-immobilier

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